深圳“*严楼市调控”后启动房改 今后保障房占六成

时间:2018-08-06  来源:本站

8月4日,深圳正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》),深圳新一轮住房制度改革正式启动。

深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,将住房分为市场商品住房、政策性支持住房(包括了公共租赁住房)和公共租赁住房三大类,其中政策性支持住房和公共租赁住房占六成。

八大供给主体    促进存量用地资源释放

依据《意见》内容,本次改革在总体设计上将坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出多层次、差异化、全覆盖,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用,优化调整增量住房结构,盘活规范存量住房市场。

在多主体供给方面,《意见》划分了包括以房地产开发企业为主,提供市场商品住房、安居型商品房;以住房租赁经营机构为主,提供各类长租公寓;以市、区政府为主,提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;以人才住房专营机构为主,建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房等供给主体在内八大类。

三大类四种住房    满足各类群体需求

根据《意见》总体设计的划分,深圳计划将全市住房实物供应分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三类。

市场商品住房占40%左右,做到有能力的通过市场商品房来解决。将继续严格实施房地产市场调控政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持以中小户型商品房为主,努力促进房地产市场平稳健康发展。

政策性支持住房占40%左右,包括人才住房和安居型商品房,分别各占20%;其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租售价为市场价的60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租售价为市场价的50%左右。

公共租赁住房占20%左右,重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面 积 以30 - 60平 方 米 为主,租金为市场价的30%左右,特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10 %。特别是在过去保障的基础上,进一步扩大了保障的覆盖面 ,将公交司机 、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

多层次、差异化、全覆盖是深圳本轮“房改”的主旋律。针对各类群体,《意见》构建出多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。值得一提的是,《意见》在过去保障的基础上,还进一步扩大了保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析,《意见》的一个重要创新是将人才住房和安居型商品房这两种具有政府和市场合作供给特征的政策性支持住房纳入到供给体系中来,在公租房保障和商品住房市场之间架起一个桥梁,将各类租赁住房供给的占比显著提高,与深圳非户籍常住人口和年轻人占比高、人口流动性大等特点相适应。

深圳链家研究院院长肖小平则表示,《意见》将商品住房、人才住房、安居型商品房以及公租房的供应量以及供应主体等通过文件形式系统化地规定下来,可以实现“市场归市场、保障归保障”的思路,使未来深圳的住房供应以及房价实现双轨制。

将再添170万套住房    保障性住房不少于100万套

《意见》明确制定了2018年至2035年,深圳住房发展的主要目标———统筹解决各类居民的住房问题,构建相对完备的住房供应与保障体系,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保,各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决,可通过市场解决的住房需求得到较好满足。

依据计划,到2035年,分近期、中期、远期三个阶段,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类公共住房总量不少于100万套。其中,作为近期目标,2018—2020年深圳将建设筹集各类住房42万套,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

多渠道建设筹集住房方面,《意见》划分了六大主要渠道一增加建设用地;二是盘活存量用地,加大棚户区改造力度;三是利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;四是盘活各类存量用房,推进社会存量住房租购;五是实施公共设施综合开发;六是开展城际合作,在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

创新安居房首设财产限额门槛

自6月5日征求意见稿公布开始,有关安居型商品房的相关创新制度引起多方关注,此次发布的《意见》则正式敲定了一住房制度改革的“深圳创新方案”。

《意见》规定,对出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。在封闭流转期间,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。

对于公共租赁住房的申请人,《意见》也制定了优化轮候配租的“深圳新规”,确认合理划定基本住房保障收入财产限额,建立健全保障对象经济状况认定核对机制。对于安居型商品房的申请人,也将合理划定户籍家庭租购安居型商品房的收入财产限额。

政策不断收紧

深圳在启动新一轮“房改”之时,对房地产的调控政策也在不断收紧。就在7月31日,深圳市人民政府刚刚发布了《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”),提出“暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房”“居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”等重磅楼市调控措施。同时,《通知》还明确,自发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

有分析指出,“个人购房3年限售”是《通知》对深圳楼市调控的一大看点,也是*重手段之一。此前已出台这一政策的城市包括广州、成都、西安等50多城,但北上深三大超一线城市均不在调控之列。

还有业内人士表示,《通知》从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式,是对前期推行政策的进一步补充。此外,为了降低买房首付,“假离婚”也成为投资客常用的买房手段之一,《通知》对离婚差异化的信贷政策执行,则扼杀了“假离婚”现象。

近年来,深圳楼市持续火热,尤其在2015年,深圳更是以47.5%的涨幅领涨全国。为此,早在2016年3月,深圳便收紧楼市政策,限购限贷。同年10月,深圳又出台了“深八条”,进一步提升限购限贷条件。深圳楼市交易量因此大幅下挫,房价也一路下跌,之后的21个月里,深圳的调控政策虽再无大幅度的加码,但调控的持续以及房贷利率提升、三价合一等政策还是让交易量继续保持低位。

但据深圳市规土委公布的新房成交数据显示,今年7月,深圳一手商品住房共成交3461套,面积为342195.72平方米,成交均价为54142元/平,环比上升0.09%,“21连跌”结束。国家统计局的数据也显示,7月深圳一、二手住宅价格均环比有所上涨。因此,时隔两年后,深圳再次收紧对楼市的调控。

抑房价“排头兵”

近日,中共中央政治局召开会议,提出要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。而深圳的新一轮“房改”无疑对其他城市具有借鉴意义。

厦门大学教授、雄安新区规划专家组成员赵燕菁表示,深圳此举率先实现了住房供给中保障性住房(政策支持性住房和公共租赁房)和商品房比例的大逆转,这在全国也是****的。尽管没有达到新加坡大约8:2这样高的比例,但已经超过香港大约5:5的比例。考虑到现在存量巨大以租为主的“城中村”,深圳“以住为主”的住房结构将会在全国各城市继续领先,从而为深圳经济转型提供强大的支撑。

据了解,1998年住房制度改革后,我国城镇住房供应结构大约90%是商品住房,10%是保障性住房,商品住房占绝对主导地位。而将深圳“房改”面向全国推广尚存在一定难度。思源地产首席分析师郭毅在接受北京商报记者采访时表示,建设保障性住房会带来当地土地出让金损失,且开发成本难以控制,需要当地财政部门承担较多财政支出。我国一线、准一线城市发展步伐较快,地方财政收入较为充沛,可适当推广深圳经验。

实际上,北京已有类似动作。去年4月,北京发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,明确未来五年北京计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。“今年北京土地供应也是向共有产权房倾斜的。我估计目前北京商品房、保障性住房的比例能到5:5左右。”郭毅表示。

深圳“房改”对全国房地产市场而言都具有里程碑意义,虽然不见得全国都适用,但深圳的做法起到了引领作用,其他地方都会根据本地的实际情况做出多样化的关于住房制度的重新设计。


来源: 南方都市报,北京商报