城市群经济体:房地产行业的下一个十年价值点

时间:2018-10-11  来源:本站

从2015年我国发布第一个关于城市群的引导政策——《国务院关于长江中游城市群发展规划的批复》至今,国务院一共批复了9个城市群发展规划。

城市从来不是一个孤立的存在。中国的城市群正日渐通过产业、交通、市场构成一个新的经济生态:城市群经济体。而中国的房地产行业,正在深刻参与和引领这一趋势,在城市群经济体中,房企将再次寻找到增长极。

政策引导顺势而为

城市群的形成固然有天然内生因素,但我国对城市群的主动规划推动,同样是其形成的重要因素。

早在2015年,我国就发布了第一个关于城市群的引导政策——《国务院关于长江中游城市群发展规划的批复》,强调“走新型城镇化道路,着力推进城乡、产业、基础设施、生态文明、公共服务‘五个协同发展”,目的是将长江中游城市群打造成为“全国经济新增长极和具有一定国际影响的城市群”。

截至今年初,在国家层面,国务院一共批复了9个城市群的发展规划,分别是长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群、关中平原城市群、呼包鄂榆城市群、兰州—西宁城市群,这些发展规划给城市群在规划编制、体制创新、重大项目建设、优化行政区划设置等方面提供了积极引导和政策扶植。

城市群的规划各有风采,房地产行业只有消化了指引路径,才能够更好地把握增长时机。兰州—西宁城市群的定位为“为支撑国土安全和生态安全格局、维护西北地区繁荣稳定的重要城市群”;而长三角则是“共建全球科技创新集群,加快形成国际竞争新优势”;对于中原城市群,目的则是“促进公共服务共建共享,推动城乡统筹协调发展,构建网络化、开放式、一体化”。

这些明晰的定位给了房地产行业提供了一条可见的跑道,寻着城市群发展定位的轨迹,才能够显得从容不迫。

基础设施释放潜能

9月23日上午10点,得益于广深港高铁香港段正式通车,北京西至香港西九龙的高铁列车G79次也准时开出。G79中途经停石家庄、郑州东、武汉、长沙南、广州南、深圳北站,于当日18时58分到达香港西九龙站。而此前北京西去往香港只有一趟Z97,全程24时21分。南北城市间的距离再一次被拉近。

在此前的8月20日,首都地区环线高速公路北京段全线通车,将北京以及承德、廊坊、涿州、固安、张家口、崇礼等节点城市一一串联起来。在固安楼盘的销售处,最常见的就是对“大七环”的展现。

基础设施建设对城市经济发展具有举足轻重的作用,其价值不仅在于项目本身的投资收益,更重要的是对整体经济活动的正面溢出效应。基础设施建设降低了交通运输成本、信息和知识传播成本,这些成本的下降成就了更广阔的市场扩张,推动进一步的专业化分工和生产效率提高。房企已经越来越认识到仅凭单一的住宅开发已经不足以支撑未来发展,投身城市群潜力区域,投身城市群本身的生长运营建设才是提前布局的着力点。

产业提升优化内能

北京动物园批发市场曾经是一个熙熙攘攘的地方,而疏解后基本上已经腾空,很多批发商户转移到天津继续自己的事业。

这只是北京和京津冀产业提升转移的一个缩影。

2017年底,北京市发布《关于加强京津冀产业转移承接重点平台建设的意见》,进一步明确了曹妃甸协同发展示范区、北京新机场临空经济区、天津滨海新区、张承生态功能区等四大战略合作功能区的产业承接方向,加快形成集聚效应和示范作用。引导钢铁深加工、石油化工等产业及上下游企业向曹妃甸协同发展示范区集聚;发挥2022年冬奥会筹办的牵引作用,携手张家口大力发展体育、文化、旅游休闲、会展等生态友好型产业,共建京张文化体育旅游带;引导北京金融服务平台、数据中心机构以及科技企业、高端人才等创新资源向滨海-中关村科技园集聚。

相应的是,日前,北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版),详尽规定北京范围内房地产、卫生、教育等的禁止方面,同时要求“各有关部门要抓紧完善相关配套措施;各区政府要切实强化属地责任,结合实际抓好贯彻落实。

京津冀城市群的内部产业转移升级既是北京这个一线城市的轻装前行,也是区域内中小城市的发展机遇,政策、资本、人才的涌入必然带来当地的价值提升。

碧桂园宣布“产城融合”战略;恒大投身“科技强国”建设,剑指“三大产业化基地、世界级科创中心”;万科创新产业园区模式——“热带雨林”体系,标志着头部房企已经布局产业园区,旨在为企业搭建一个助力全产业发展的平台,协调相关产业的聚集和高效组合。虽然此时房地产行业建立的产业园区本身经济效益并没有充分展现在财报上,但应当看到的是,产业园区同住宅地产互相促进,和谐共生,将助推房企走得远、走得久。

面向下一个十年

房地产行业的拐点或许真的到来了。

9月11日,万科董事会主席郁亮表示:“2012年我们判断行业进入白银时代,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,转折点实实在在到来了。

今天,房地产行业面临的是收紧的土地供应、遇冷的市场反应、严苛的融资环境、压实的政策导向,确实到了必须做出改变的时候。

脱离单一的住宅开发已经是不争的趋势,但其中的转型风险也必须正视。在9月27日价值地产年会中,弘阳集团执行总裁蒋达强表达:“大的房企都在谈房地产多元化,但如果是不相关的多元化,企业是比较难以驾驭的,因为行业属性不一样。很多企业选择的相关多元化,是企业精力不足以去驾驭的,如果把进入的行业当作一个生意去看待,永远都是今天做明天不想做;如果把这个行业当作一个事业看待,就会做得长远。

应当看到,城市群经济形态的出现,将城市发展带入了一个更高阶段。此前,房地产行业被认为经历了“黄金十年”,但发展中产生的问题需要在发展中解决,房地产行业面临的种种问题也将伴随城市群发展,成为下一个十年的价值内潜。

《2018年中国城市价值白皮书》

9月27日,每日经济新闻联手中国指数研究院重磅发布《2018中国城市价值白皮书》(以下简称《白皮书》),深度剖析中国城市格局变化及城市群价值,揭示新时代背景下,市场趋势和房企的战略新机遇。

与往年相比,今年的《白皮书》的最大亮点在于从人口、产业、交通等多个维度对城市群做了深入研究。特别是对产业的关注,这关系到一个城市未来的发展。”中国指数研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰表示。

大城 经济增长的重要引擎 房地产的主战场

中国核心城市群的空间格局逐渐清晰:“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略的叠加区域将是未来最具发展潜力区域。地处三大战略叠加区的长三角、珠三角、京津冀、成渝和长江中游五大超级城市群是目前中国整体上最具潜力的城市群。

五大超级城市群:11%的国土面积贡献55%的经济规模

《白皮书》对五大超级城市群的格局和产业特色进行了系统总结:京津冀城市群发展潜力突出;珠三角城市群是21世纪海上丝绸之路核心区,承担海上对外开放及创新升级的使命;长三角城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地;长江中游城市群是东中西部产业转移最主要的横向通道;成渝城市群,作为西部大开发的重要平台,承担着长江经济带的战略支撑作用。

其中,五大超级城市群以11%的国土面积贡献了55%的经济规模、47%的商品房销售面积占比,是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场。

《白皮书》指出,长三角、珠三角与京津冀三大城市群的综合发展水平具有绝对优势,仍将是未来中国经济发展的领头羊。

城市群产业格局:群雄并起诸侯争霸

京津冀城市群中,北京作为科技创新中心,优势在于人才和研发,当前以生产性服务业、总部经济为主,未来集中发展“知识型+服务型”经济;天津以港口和沿海优势,发展“加工型+服务型”经济,建成高端装备、新一代信息技术、汽车等六大5000亿级优势产业集群;河北利用人口规模和重工业优势,未来产业集中于培育装备制造等新兴产业和改造钢铁、石油化工等传统产业,发展商贸物流业。

长三角城市群以“制造业高地”著称,其中上海作为资源配置中心和科创高地,技术、品牌优势日益突出;杭州、南京等区域中心城市地位不断提升,杭州是我国最重要的电子商务中心,南京则是电子信息通讯和高教科创基地;苏锡常则主要对接上海,形成先进制造业和现代服务业集聚区,宁波依靠枢纽港地位,经济实力显著增强;安徽多个城市因融入长三角城市群将在产业承接中显著受益。

房地产市场表现:长三角城市群投资占比占全国比重超15%

长三角城市群投资及销售规模显著高于其他城市群,房地产投资及商品房销售面积占全国比重均超过15%。

长江中游、成渝及中原城市群商品房销售面积均超过1.6亿平方米,新房市场规模大。

珠三角和京津冀城市群受房价、地价影响较大,销售面积虽不及中西部城市群,但投资占比较高。

房企多元化布局仍“在路上

张志杰指出,“房地产企业在转型过程中的多元化布局,仍然存在着许多不确定性。

事实上,房地产行业过去的做法都是简单粗暴的,随着市场越来越深入,企业在服务和运营方面还有很多短板要补。《白皮书》为行业提供了发展趋势和方向的分析,为房地产企业根据自身优势和特色落地实践提供了参考依据。”张志杰表示。

百亿企业分化转型

《白皮书》显示,不同规模地产企业的发展路径呈现出不同的分化趋势:大企业继续提升增量市场份额或转型综合开发运营商,实现产融结合;中型企业在扩大新房开发销售规模的同时,提升细分领域的运营能力、盘活存量资产;小型企业将围绕存量房市场转型为服务商。

房企多元化发展衍生多个热点领域。百亿级体量的企业在纵向上挖潜互联网家装、社区服务等生活服务型附加业务,打通上下游产业链,依托平台化发展模式的优势,形成产业集聚效益。

横向方面,百亿级企业顺应政策利好,把握资本参与契机,在市场空间逐渐见顶的背景下,重点布局长租公寓、养老、文旅等存量运营领域,而特色小镇则成为企业追求新型城镇化增量空间的重要选择。

挖潜行业新风口

在房地产向新时代转型升级的过程中,长租公寓、商业地产、产业地产、养老地产等特色地产领域已经成为房企挖潜多元化、打造产业链闭环、实现产业协同发展的行业价值新风口。

据《白皮书》测算,目前,中国租赁市场规模为1.38万亿元左右,租赁人口占比为13%,市场规模和人口占比均远低于美国等发达国家,预计到2020年租赁市场规模将达1.71万亿元。

目前,租赁市场机构渗透率较低。长租公寓作为处于风口上的市场,成为具备巨大市场空间和大量政策红利的新战场,吸引了房企、运营商等各路“诸侯”的强势布局。

然而,长租公寓领域如何轻重并举、抢占先机?盈利痛点如何破解?《白皮书》通过对优秀企业在项目获取、开发、营销、运营、退出的全产业链条研究,剖析长租公寓项目运作各环节的得失,为后来者提供收益最大化、成本管理最优化及现金流变现的价值参考。

商业地产受益于实体零售回暖、双创政策等利好因素,逐渐从电商冲击和库存高企中缓过来,销售呈现出较高增速。商业地产运营优秀企业通过优化布局、升级产品业态,满足商业消费转型升级下的新需求。 

来源: 每日经济新闻